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  苏州市，简称“苏”，古称姑苏、平江，江苏省辖地级市，特大城市 [189]，是上海大都市圈和苏锡常都市圈重要城市， [150]国务院批复确定的长江三角洲重要的中心城市之一、国家高新技术产业基地和风景旅游城市 [1] [151]，位于华东地区、长江三角洲中部、江苏省东南部，东傍上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。 [15] [183]截至2022年，全市下辖5个区、代管4个县级市 [176]，总面积8657.32平方千米，非流动人口1291.1万人，城镇化率82.12%。 [180]

  苏州是中国经济最活跃的城市之一 [185]。1994年由国务院批准设立的苏州工业园区被誉为“中国改革开放的重要窗口” [186]。2023年，苏州4县市全部进入全国百强县前十，其中昆山连续18年居全国首位 [187]。

  苏州是首批24座国家历史背景和文化名城之一，著名的江南水乡，有“人间天堂”的美誉。苏州城始建于公元前514年，距今已有2500多年历史。公元589年，隋文帝取姑苏山之名将“吴郡”改为“苏州”。 [166]苏州姑苏区为全国首个国家历史背景和文化名城保护区。 [191]从春秋伍子胥建阖闾大城至今，苏州城基本保持着“水陆并行、河街相邻”的双棋盘格局，以“小桥流水、粉墙黛瓦、史迹名园”为独特风貌。以拙政园、山塘街为代表的苏州古典园林和中国大运河苏州段被列为世界文化遗产，以周庄古镇为代表的江南水乡古镇被列入中国世界文化遗产预备名单，太湖绝大部分景点分布在苏州境内。 [147] [151] [183] [188]作为“江南文化”的核心载体，苏州孕育的昆曲、评弹、园林和苏绣，已变成全球辨识中国的鲜明符号。 [184]

  2022年，苏州市实现地区生产总值2.4万亿元，人均GDP18.6万元。

  苏州市，位于长江三角洲中部、江苏省东南部，地处东经119°55′—121°20′，北纬30°47′—32°02′之间，苏州市区中心地理坐标为北纬31°19’，东经120°37’， [15]东傍上海市，南接浙江省嘉兴市、湖州市，西抱太湖与无锡市相邻，北与南通市隔江相望，总面积8657.32平方千米。

  苏州市地势低平，平原占总面积的55%。苏州分别隶属于两个一级的自然地理区：长江三角洲平原地区和太湖平原地区，分属于4个二级自然区：沿江平原沙洲区、苏锡平原区、太湖及湖滨丘陵区、阳澄淀泖低地区。地貌特征以平缓平原为上，全市的地势低平，自西向东缓慢倾斜，平原的海拔高度3～4米，阳澄湖和吴江一带仅2米左右。低山丘陵零星散布，一般高100～350米，分布在西部山区和太湖诸岛，其中以穹窿山最高（342米），还有南阳山（338米）、西洞庭山缥缈峰（336米）、东洞庭山莫里峰（293米）、七子山（294米）、天平山（201米）、灵岩山（182米）、渔洋山（171米）、虞山（262米）、潭山（252米）等。

  苏州市属于亚热带季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。年均降水量1100毫米，年均温15.7℃，1月均温2.5℃。7月均温28℃。 [155]

  苏州古城境内河港交错，湖荡密布，最著名的湖泊有位于西隅的太湖和漕湖；东有淀山湖、澄湖；北有昆承湖；中有阳澄湖、金鸡湖、独墅湖；长江及京杭运河贯穿市区之北。太湖水量北泄入江和东进淀泖后，经黄浦江入江；运河水量由西入望亭，南出盛泽；原出海的“三江”，今由黄浦江东泄入江，由此形成苏州市的三大水系。由于苏州城内河道纵横，又称为水都、水城、水乡，十三世纪的《马可·波罗游记》将苏州赞誉为东方威尼斯。

  苏州市多年平均降水量（1956~2000年系列）为1086.3毫米，折合降水总量90多亿立方米；其中降水量最多的1999年全市平均为1513.8毫米,其中平均梅雨量630毫米，是常年的3倍；其次1993年为1452.7毫米，最少的为1978年仅为598.2毫米，丰枯相差2.53倍。 [16]

  苏州地区河网密布，周围是全国著名的水稻高产区，农业发达，有“水乡泽国”、“天下粮仓”、“鱼米之乡”之称。有宋以来有“苏湖熟，天下足”的美誉，主要种植水稻、麦子、油菜、林果等。低洼塘田较多，出产莲藕、芡实、茭白等水生作物。特产有鸭血糯、白蒜、柑橘、枇杷、板栗、梅子、桂花、碧螺春茶等。长江刀鱼、阳澄湖大闸蟹和太湖三白（白鱼、银鱼、白虾）等为著名水产品。 [16]

  苏州矿产资源有高岭土、瓷石、硫、花岗石、石灰石、石英、煤、天然气、铜、铁、铅、铟、镉、银、磁铁等16种。矿产以非金属为主，其中高岭土、花岗石以储量丰富、质量优异名冠全国。

  苏州市区有4个长途客运站：苏州北广场汽车客运站、苏州汽车南站、苏州汽车西站、吴中汽车客运站。

  截至2021年，苏州市区共有苏州站、苏州北站、苏州园区站、苏州新区站、唯亭站等5个铁路客运站及一个货运站苏州西站，除此之外郊县还有昆山站、昆山南站、阳澄湖站等3个铁路客运站。苏州站是上海铁路局直属站，是京沪铁路中办理旅客运输的一等站，位于苏州古城区北端外城河北岸。

  深耕苏州18年，从“城市配套服务商”到“城乡建设与生活服务商”，万科始终与城市的高水平发展同频共振。通过淮海街、有熊等城市地标的建造与更新，在读懂城市的基础上，以古城改造、空间再设计等方式赋予这座城市更多美好想象。

  苏州港是2002年由原国家一类开放口岸张家港港、常熟港和太仓港三港合一组建成的新兴港口，原三个港口相应成为苏州港张家港港区、常熟港区和太仓港区。苏州港投入到正常的使用中100个左右的万吨级码头，张家港港和太仓港区年货物吞吐量均超过1亿吨。

  公交车普通车单一票价为1元，空调车单一票价为2元，多为无人售票车。部分市郊线路实行“翻牌票价”，价格不一，一般为3—5元。

  截至2023年中，苏州已开通1号线条轨道交通线条线路，规划总里程（含延伸段总长）380千米。

  截至2021年，苏州高新区共规划8条线km。总体定位为高新区内部公交骨干系统；是满足客流需求，适应并引导城市发展，展示高新区特色风貌的生态公交系统。2012年9月11日，苏州高新区有轨电车1号线号线号线日苏州高新区有轨电车T5线]

  5千米以上，桑塔纳2.7元/千米，晚上23点至次日凌晨5点为3.24元/千米

  2022年末，苏州市拥有各级各类学校880所（不含幼儿园），其中普通高等学校26所；在校学生178.18万人，其中普通高等学校在校学生29.27万人；毕业生36.51万人，其中普通高等学校毕业生7.6万人；拥有专任教师11.95万人。年末全市共有幼儿园1015所，比上年末增加49所，在园幼儿37.75万人。义务教育学校实现课后服务全覆盖。四星级普通高中实现各县区全覆盖。全力推动名城名校融合发展，C9高校全部在苏州实现重大布局。

  山云轩立序狮山之远见，深研都会山居迭代基因，将山湖大境与主城繁华地段无缝交融，建构更贴合苏州时代审美的山居新样本，探寻“时间”与“空间”平衡的全新宜居生活方式。

  进取繁华、退揽湖山。告别传统山居模式，山云轩集自然山水资源和大狮山国际都会圈等宜居资源为一体，举步之间演绎至高理想生活方式。约4.5km直达狮山CBD国际都会繁华圈，龙湖天街、绿宝广场、美罗商城、泉屋百货等旗舰商业综合体环伺，包含餐饮、零售、影院和购物等多元功能，打造更具国际化优质生活体验；约700万方森林海、9座灵山、12处茂林、约3.1万方秀水，晨起慢跑、假日观光、创意写生、生活美拍等，随时享受都市中的森氧山居，恰是对菁英人群宜居生活理想的美好演绎。

  在对话国际审美品位的同时，山云轩将美学基因与文化质感融入景观空间设计之中，致力于人本主义的回归，以国际主义的手法，融合自然与科技，规划约38%超高绿化率，打造约6万方森境美学园林， 布局“一轴一环一中庭三区九苑”景观，规划【智慧】【运动】【游戏】【共享】【探索】【美学】6大社区欢乐场景，缔造人与自然共生共融的森境美学人居情境。

  在这里，每个场景的研发触点，都关乎生活细节的隐性需求。譬如生态归心轴，它不单单是一处浪漫的归家空间，同时营造了沉浸式、互动花园景观体验；又如儿童乐园空间，既给他们提供创意玩乐体验，又给了他们打造了去结交好友的欢乐场景等等，而山云轩的森境生活，远不止如此，更多美好，待你一一发现。

  整个户型空间以自然舒适的生活理念，将空间融入到都会山景中，最大限度地考虑空间秩序与功能需求；约12.3m全景面宽，全天候捕捉光线m巨幕横厅，与空间对话,与时间对话,让空间回归使用者的角度，实现居家社交的多元生活可能；约26㎡酒店式主卧套房，收纳看过世界的心，在这里安静地抵达生活的真谛，不需要取悦他人，只需关照真实内心。

  多年之后回头来看，2023年，一定是地产行业，很重要的一年。因为，这一年发生的历史性转变，太多了。市场层面上，疫情结束之后，还原出来的真实购买力的萎缩，让大部分人对房产的信仰，产生了深刻的动摇。

  在年关这一段时间点，我们盘点了今年最重要的5个趋势，这些趋势无疑都将深刻改变行业的未来。

  的政策，相当密集。基本上在住宅、商业、租赁所有的领域，都有了关键性的突破。

  相当于开放了过去限制性的投资主体入场，机构和个人能够最终靠私募基金的方式，合理地持有投资房产，同时免除房产税开征的顾虑。针对租赁住房，3月24日，央行和银保监会又发布了住房租赁

  从建设、购买、运营、退出全方位，一揽子给长租公寓企业的投资，扫除了所有障碍。

  对租赁运营企业的信贷支持，已超越以往对居民住房贷款的支持力度。同时，也允许租赁企业发债，和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围，

  3月底，国家发改委发布的“236号文”，将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。

  仅仅8个月后，首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT，就已经正式获批发行。

  标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步，开始与全球REITs市场对齐。

  的节点。这是目前整个行业的真正主线，也是所有政策制定，一定会考虑的基础。

  这一轮，由政策端引导，主动刺破行业泡沫的一步棋，承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的，就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。在住房领域最重要的一项，就是

  此前，我们的祖国一直以来都有保障房的供给，但是各地方保障房体系分类复杂，管理原则也不统一，并且和商品房体系没有完全分开。很多保障房持有一定年限后，就可以转为红本，上市交易，流入商品房系统。这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利，权力寻租空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障；也让保障房越建越少，不能持续提供社会保障。

  也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的根本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。

  保障房按照「保本微利」原则进行配售，提供社会保障；商品房，则该涨就涨，该跌就跌，不再通过政策对市场进行过多干预。

  并且保障性住房严格实施封闭管理，在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限，彻底分开。

  其实，作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响，从今年上半年开始，就一直陆续有房企退市。甚至可以说，掀起了一股千亿房企退市潮。在这两年不破、不立的改革浪潮中，这些被“破”掉的高杠杆房企的退市，一方面，宣告了一个狂飙时代的结束，另一方面，也预示着行业出清正在进入到新阶段。

  从下半年开始，高层对民营房企和优质房企进行保护的表态，越来越明确，措施也慢慢变得具体。

  12月13日，住建部副部长再次表示：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中，已不再受到“三道红线”的限制。相较此前，“救项目不救房企”的态度，已发生本质转变。

  政策从严苛转向呵护后，行业也将逐渐从衰退周期，转入复苏周期，进入一个触底反弹的新阶段。04

  12月底，随全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海，迎来政策松绑，调控的最后一块坚冰，终于也开始融化，给今年全行业

  包括且不限于，限购、限贷、限价、限商、限售……9月份，全国范围内执行“认房不认贷”，核心城市扎堆取消限购、限售政策，行业郑重进入了购房政策最宽松的时期。

  五限的放开，尤其是大范围的限购取消，将激活跨区域/跨城市的购房需求，进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。输血高能级城市的同时，进一步利空三四线。

  事实上，目前土拍市场已揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中，就不断出现冰火两重天的局面。

  其实，不管是购房政策放开，还是保障房体系和资产管理政策的破局，归根结底，大的背景都是

  中央政治局的这个定调，也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。

  供求关系变化，并不是简单的供不应求，或者供过于求，而是从整体性的短缺时代，进入到结构性的过剩和短缺。

  ① 中小城市相对过剩，大城市相对短缺；② 外围城市过剩， 中心城区短缺；

  一方面，开启逆周期调节，稳定资产价格。另一方面，在全球化解体的大背景下，保证城市返乡人群有地方住，减少不稳定因素。

  今年下半年，不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。

  丰富土地供应主体，稳定地价。今年租赁住宅的热度快速上升，很大程度上，也依赖于集体土地入市，释放出大量存量土地和房屋，用于大规模集中式租赁住房建设。

  今年华润有巢顶级规模的租赁社区润堂·瀛海店，和北京万科泊寓成寿寺社区，都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。二是

  7月份，国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改，来平衡市场的供需关系。

  9月底，自然资源部下发文件后，不少城市都已经对土地供应规则进行了更新：

  从政策层面上，开始鼓励成交高价地，打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上，对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。